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为什么你的征收补偿不如别人家的多?
2017-08-24 18:01

  常言道“不患寡而患不均”,征收拆迁中一些被征收人之所以拼死拼活都要维权,有时并不完全是因为自身的补偿数额过低,而是由于自己的补偿数额怎么算都比不过别人家的。对于国人而言,这种比较有时简直就是生命的主要意义,令人既同情、理解又唏嘘不已。那么,你的征收补偿为何总是不如别人家的多呢?这样的对比、较真儿又是否真的适当、有意义呢?本文,在明律师结合10年的专业办案经验为大家带来解读……


  在明律师认为,所谓“比较”,首先一定要有合理、恰当的比较对象。有时个别被征收人所适用的比较对象是严重不合理、不恰当的,这个就没法说了。比如北京、上海的补偿标准和甘肃、陕西一定不一样,同等面积、性质的房屋在这几地之间是不具有可比性的。事实的情形是,征地补偿的具体标准是由省、自治区、直辖市政府确定的,全国范围内始终没有一个统一的标准。对于这一地域间的客观存在的差异,广大被征收人一定要有一个清晰的认识,而不必为此过分纠结、郁闷。


  即使在同一个省份、城市之中,也不是所有比较都是合理、恰当的。譬如通常而言,国有土地上的房屋征收补偿数额要显著高于农村集体土地上的房屋补偿数额,这是由于不同的土地性质、不同的法规规定所决定的。再比如同一个行政区域中,不同区位之间的房屋补偿数额也会有较大差距,这点无论是城市还是农村的房屋都会有所体现。城市范围内叫“周边类似房地产的市场价格”,农村集体土地上则叫“区位补偿价”。换言之,这些差异,都是正常的范畴。


  然而倘若在一个项目、一个乡(镇)甚至一个村的征收中,你的征收补偿仍然比不了街坊、邻居的,那这里就可能存在其他的问题了。需要首先明确的是,有的被征收人强调是街坊、邻居“有关系有熟人”,所以补偿拿得多,这是不符合事实的。法治社会中,过去关系、熟人这套思维是越来越不灵了,这是事实,而绝非什么理想状态。如果真有凭关系多拿补偿的,一旦被纪检监察部门查出,相关行政官员是要承担严重的法律责任的,这绝不是闹着玩儿的事情。抛开这类顾虑,具体而言,以下几点问题不容忽视:


  其一,签约过于草率,未充分把握法律赋予的协商、沟通机会。实践中有些被征收人出于各种考虑“响应征收方号召”在项目启动后的第一时间即完成了签约,待腾房搬走之后发现后签约的街坊、邻居拿得比自己多。根据经验可知,第一批走的其补偿权益往往很难得到充分反映,这其实是稍加思考就不难认清的“人情世故”。因此,过快、过早签约被征收人一定要慎之又慎,想清楚补偿标准、数额自己究竟能否满意、接受,是否能够达到“生活水平不降低,长远生计有保障”的补偿安置原则。拿到的补偿款,够不够买安置房?拿到的安置房指标,何时能够实现居住使用?如果对这些直接关乎切身利益的问题尚存疑虑,那么就不宜草率签约,而完全可以选择把这些疑问了解清楚后再做定夺。作为专业的征收维权律师,我们乐见一些群众主动响应政府的号召,积极签约、选房,为项目建设做贡献,但这么做的前提,一定是确保自己的权益得到尊重、满足,风格和权益,并行不悖。不要等到签了约拆了房再来找律师,这个就比较不利了。


  其二,心思过分放在了搬迁激励上。所谓“激励”,如今已不仅仅是指早搬奖励金这一种表现形式,而是被征收方演变出了各种各样的丰富多彩的形式。需要指出的是,这些激励政策本身是有法可依的,广大被征收人要做的就是权衡利弊得失,即究竟是激励政策更有助于自己未来的生活,还是实实在在的补偿款、安置房更重要。事实上,激励政策本身已经成为构成被征收人征收补偿的一个组成部分,很多补偿数额在实践中就是靠着各种人性化、灵活变通的激励政策得以最终实现的。因此,专业律师并不反对被征收人去适当关心、了解激励政策,而是要建议大家冷静客观地把这笔账算算清楚,知道自己究竟需要什么。如果实在算不清,不妨考虑咨询一下专业征收维权律师,让她们帮着大家算算看。如果真合适,为什么不领它呢?


  其三,未穷尽法律救济手段,虎头蛇尾。实践中,很多被征收人在察觉补偿数额偏低时,都已经有了依法维权的意识,会积极采取申请政府信息公开、提起土地违法查处、申请公安机关保护人身财产安全等方式来进行维权。但需要指出的是,这些常规方法只是一整套完整、科学的征收维权战略的起步手段,很多时候并不能起到决定性的作用。而对于诸如腾退、旧村改造、棚户区改造等名义开展的新型拆迁项目,这些方法有时是需要加以调整、变通运用的。然而被征收人特别是农民朋友的维权能力毕竟有限,很多人在第一波行动落幕后就“没招”了,不知道该怎么办了,譬如经过公开发现项目没有征地批文,但却有先行用地批文。那么接下来怎么继续呢?不会了。这就难免落入虎头蛇尾的尴尬局面中,已经耗费的维权人力、成本恐陷入难以“回本”的窘境。在明律师想在此提示的是,法律维权是一个“开弓没有回头箭”的事情,通常而言一定要将能施展的手段、方式全部用上,才能收获最好的效果。光有个开头,那还是远远不够的。因此,及时咨询、聘请专业征收维权律师进行指导,是当下对于广大被征收人而言最为现实有效的选择。律师不是卖大力丸的,从不会忽悠老百姓一定要聘请律师,但在征收维权确实遇到困难、阻力时,律师也非常愿意提供专业的服务。


  最后,在明律师想提示广大被征收人的是,“比较”有时是很主观,很没必要的事情,这就类似于拿自己家孩子的学习成绩和邻居家的孩子比较一样。著名征收维权律师马丽芬曾多次指出,别人家和你家有关系么?要多去分析自己的实际情况,譬如房屋、土地面积,人口数,权属状况,性质,未来生活的需要,鞋子合不合适只有自己的脚知道。实践中,有的被征收人得知某类似项目中的被征收人分得了4-5套安置房,一下子热血沸腾起来,进而也要求自己要获得4-5套房。对于这样的想法能否落实,是需要认真、审慎的情况分析后才能加以判定的,而不宜简单粗暴地进行先入为主的推定,最后陷于某种偏执之中。


  总之,在明律师的心愿是,你的征收补偿能够和别人家的一起,实现面向未来生活的公平、合理、满意。

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